Avalúo de Mejoras

¿Para qué sirve?

ARTICULO 205 DEL REGLAMENTO A LA LEY DEL I.S.R.

El avalúo de mejoras o referido es un dictamen técnico que determina el valor de la propiedad, incluyendo las mejoras realizadas, para fines legales o fiscales.

El avalúo de mejoras es una herramienta que se utiliza para determinar el valor de las mejoras realizadas en un inmueble.

El objetivo es demostrar el valor de las mejoras sin contar con los comprobantes del gasto y en consecuencia poder reducir la carga fiscal en la venta de un inmueble fundado en lo dispuesto en el artículo 205 del reglamento a la ley del I.S.R.

Por lo tanto, durante la valuación fiscal de una propiedad, la deducción de mejoras ofrece al propietario la oportunidad de reducir el valor imponible de su propiedad al considerar las inversiones realizadas para mejorarla, lo cual puede tener un impacto positivo en los impuestos a pagar, no obstante, las normativas específicas sobre la deducción de mejoras puede variar atendiendo algunas normas locales con base a la ubicación del inmueble.

¿Qué puedo deducir?

ARTÍCULO 121 DE LA LEY DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA

Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:

I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.

En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que se trate.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.

Ill. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición o de la enajenación del bien

¿Cómo se calcula el impuesto?

1. Se actualiza el Costo de Adquisición del terreno y construcciones conforme a la inflación (Índice Nacional de Precios al Consumidor). Si no se puede comprobar el costo de adquisición se determina mediante avalúo.

2. Se resta el costo actualizado al precio de venta y se divide el resultado entre los años transcurridos para obtener la Ganancia anualizada.

3. Se resta de la ganancia anualizada el límite inferior, se aplica la taifa al resultado, se suma el limite superior y se multiplica nuevamente por los años transcurridos.

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ARTÍCULO 124 DE LA LISR (COSTO ACTUALIZADO)

Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:

I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta separación se considerará como costo del terreno el 20% del costo total.

II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el periodo comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la enajenación. Las mejoras o adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo tratamiento….

ARTÍCULO 205 DEL RLISR (AVALÚO DE MEJORAS)

Cuando por cualquier causa los contribuyentes no puedan comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte….

ARTÍCULO 3 DEL RLISR

En los avalúos referidos a una fecha anterior a aquélla en que se practiquen, se procederá conforme a lo siguiente:

a) Se determinará el valor del bien a la fecha en que se practique el avalúo;

b) La cantidad obtenida conforme a la fracción anterior se dividirá entre el factor que se obtenga de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se practique el avalúo, entre el índice del mes al cual es referido el mismo, y

c) El resultado que se obtenga conforme a la operación a que se refiere el inciso anterior será el valor del bien a la fecha a la que el avalúo sea referido. El valuador podrá efectuar ajustes a este valor cuando existan razones que así lo justifiquen, antes de la presentación del avalúo, las cuales deberán señalarse expresamente en el mismo documento.

ARTÍCULO 126 DE LA LISR (APLICACIÓN DE LA TARIFA)

Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago provisional. La tarifa aplicable para el cálculo de los pagos provisionales que se deban efectuar en los términos de este artículo, se determinará tomando como base la tarifa del artículo 96 de esta Ley, sumando las cantidades correspondientes a las columnas relativas al límite inferior, límite superior y cuota fija, que en los términos de dicho artículo resulten para cada uno de los meses del año en que se efectúe la enajenación y que correspondan al mismo renglón identificado por el por ciento para aplicarse sobre el excedente del límite inferior…

Exepciones

Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:

XIX. Los derivados de la enajenación de:

a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público conforme a dicho Capítulo.

Al 23/02/2025= 8.393785 x 700,000 = 5´875,649.50

La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.

Autorizados para hacer avalúos

En la regla 2.1.3.8 de la miscelánea fiscal vigente se establece que para los efectos del artículo tercero del reglamento del código fiscal de la federación, podrán ser recibidos y, en su caso, aceptados para efectos fiscales los avaluos que practiquen:

1.- Las personas que cuenten con cédula profesional de valuadores.-

2.- Asociaciones que agrupen colegio de valuadores cuyos miembros cuenten con cédula profesional de valuación. -

3.- Asociaciones que agrupen peritos que cuenten con cédula profesional de valuadores. en ambos casos la cédula profesional de valuadores deberá de ser expedida por la secretaria de educación publica.